Locação de imóvel em regime de copropriedade

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.861.062 – SP, firmou o entendimento de que o contrato de locação de bem imóvel detido em condomínio (copropriedade), em que tenha ocorrido a transmissão de posse ao locatário, é considerado válido independentemente da assinatura de todos os coproprietários.

A Corte afastou o pedido de nulidade do contrato de locação feito por dois coproprietários que não o assinaram, considerando que a inexistência de anuência de todos os coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros não pode gerar a nulidade do contrato de locação, isentando o locatário do pagamento dos valores de aluguel.

No caso em questão, um dos coproprietários, detentor de 1/6 do imóvel, assinou um contrato de locação, sem anuência dos demais, transmitindo a posse direta do imóvel ao locatário. Em razão da falta de pagamento do aluguel, tal coproprietário ingressou com ação judicial de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança em face do locatário inadimplente.

Dois dos demais coproprietários, detentores de 2/6 do imóvel, se habilitaram nos autos, pleiteando a nulidade do contrato de locação, sob o fundamento de que a lei exige anuência de todos os coproprietários para dar posse, uso ou gozo do imóvel.

O Juízo de primeira instância acolheu o pedido dos demais coproprietários, julgando improcedente a ação de despejo e declarando a nulidade da avença.

No entanto, no julgamento do recurso de apelação interposto pelo coproprietário que assinou o contrato de locação, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão e entendeu que, embora seja exigível a anuência de todos os coproprietários para alterar a destinação do imóvel, a ausência de consenso dos coproprietários não tem o condão de tornar nulo o contrato e nem impedir que o mesmo produza efeitos jurídicos. Ademais, considerou que a nulidade do contrato ensejaria a isenção do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis, resultando em enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico, dado que o locatário usufruiu da posse do imóvel.

O Tribunal consignou que para a existência da locação não se exige a prova de propriedade do imóvel, bastando somente a posse, a qual restou incontroversa nos autos, assim como também se mostrou inequívoca a inadimplência do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis.

Portanto, o Tribunal considerou que a relação entre o coproprietário que assinou o contrato e os demais coproprietários do imóvel no que se refere ao repasse do valor do aluguel deveria ser objeto de discussão em vias próprias, não podendo afetar o locatário que deteve a posse do imóvel e, dessa forma, deveria ser obrigado a arcar com os aluguéis respectivos.

A decisão foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça, que dispensou a necessidade de assinatura de todos os coproprietários para a validade da locação.

Destaca-se, contudo, que embora a locação seja considerada válida, é comum aos registradores exigir a assinatura de todos os coproprietários para realizar o registro do contrato na matrícula do imóvel. Desta feita, recomenda-se que o locatário tenha a cautela de exigir a assinatura, ou pelo menos, anuência de todos os coproprietários, para evitar dificuldades futuras ou até eventuais contestações da validade da locação.

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