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Foto Locatário Inadimplente não tem direito a Ação Renovatória

Locatário Inadimplente não tem direito a Ação Renovatória

20/05/2021ImobiliárioinadimplênciaLocação

A 3ª Vara Cível de Santos/SP negou pedido de renovação compulsória de contrato de sublocação em razão do inadimplemento pelo sublocatário.

No caso em tela, o contrato foi assinado em 2000, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos, sendo prorrogado até 2020 por meio de ação renovatória. Em 2020, o locatário postulou renovação compulsória do contrato por novo período de 5 (cinco) anos, ou seja, até 2025.

Ocorre que, após a propositura da ação, o locatário se tornou inadimplente com as obrigações de pagamento do aluguel. Apesar de ter sido suscitado que o inadimplemento se deu por conta da pandemia da COVID-19, uma vez que tal questão é tratada em ação própria, esse tema não será abordado (saiba mais sobre decisões relevantes relacionadas à COVID-19).

A ação renovatória é um direito concedido pela “Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/1991) aos locatários de imóveis destinados ao comércio. De acordo com referida lei, o locatário terá direito a renovação do contrato por igual período, desde que cumpridas, cumulativamente, as seguintes premissas[1]: (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato seja de cinco anos; (iii) haja exploração do comércio pelo locatário, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ademais, na hipótese de cumprimento de todas as premissas acima elencadas e de outros requisitos previstos na Lei do Inquilinato, quando da propositura da ação renovatória, o locatário deverá fazer prova do regular cumprimento do contrato em curso[2].

Com base nos dispositivos legais acima mencionados, no caso em tela decidido pela 3ª Vara Cível de Santos/SP, apesar de preenchidos os requisitos para a renovação do contrato, não foi possível comprovar a adimplência do locatário, condição de processamento da ação, impedindo, por conseguinte, o acolhimento do pedido.

A sentença foi proferida pela Juíza de Direito Dra. Lívia Maria de Oliveira Costa, no processo de nº 1003878-78.2020.8.26.0562.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

 

[1] Incisos I, II e III, do Art. 51, da Lei 8.245/1991: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

[2] Art. 71, da Lei 8.245/1991: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.”

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