Convenção de Condomínio pode proibir aluguel através de plataformas.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por três votos contra um, decidiu que convenção de condomínio pode vedar aluguel de imóvel por meio de plataformas online, como Airbnb.

No caso específico, um condomínio de Porto Alegre alegou que tal oferta desrespeitava a convenção, qual veda expressamente atividade comercial no edifício. Os condôminos acionados judicialmente, por sua vez, destacaram que o direito de propriedade deveria ser respeitado, o qual engloba o exercício de três faculdades básicas: uso, gozo e fruição.

A Lei 8.245/1991, conhecida popularmente como “Lei do Inquilinato”, permite a locação para temporada, destinada à residência temporária, que pode ser contratada pelo período de um a noventa dias e, caso prorrogado sua vigência, passa a vigorar por prazo indeterminado, perdendo o caráter de temporada.

O Airbnb, de acordo com seus termos e condições disponíveis em sua plataforma, além da acomodação, os “anfitriões” oferecem atividades, passeios e eventos aos hóspedes, enquadrando-se, por equiparação, a uma forma de hospedagem. Para isso, não há legislação própria no Brasil.

Se, por um lado, a lei permite a locação por temporada, não seria razoável vedar a locação através de plataformas on-line, uma vez que as duas modalidades possuem características em comum. Nesse sentido, a turma lembrou que a locação por meio do Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, de modo que essa decisão não proíbe atividade em condomínios de maneira geral.

Ocorre que, no caso da decisão em tela, os condôminos não apenas ofereciam serviços como internet e lavanderia, como também realizaram mudanças estruturais no imóvel a fim de recepcionar um número maior de pessoas. Nesse caso específico, ficou evidente a alteração da finalidade residencial do edifício, sendo decidido que a “convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel”, segundo Ministro Antônio Carlos.

Como voto vencido, o relator, Ministro Luís Felipe Salomão, não concorda que o simples argumento “desvirtuamento da finalidade residencial do prédio” possa estabelecer a proibição.

Trata de decisão relevante, pois confirma a legalidade do aluguel por meio de plataformas, desde que respeitadas as disposições da convenção de condomínio.

Ressalta-se que se trata do primeiro caso do tipo a chegar a uma Corte superior, não devendo ser entendida como vinculante, de modo que cada caso deve ser analisado com parcimônia.

Assim, deve-se evitar o descumprimento da convenção de condomínio, que, no entendimento do jurista João Batista Lopes[1], é considerada “lei interna do condomínio” e, assim sendo, “não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional”. Ou seja, a convenção de condomínio pode e deve estabelecer a forma de utilização da propriedade naquele universo condominial específico.

Ademais, de acordo com o código civil[2], “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais” e, no caso em tela, restou decidido que tais finalidades foram desvirtuadas.

A questão foi analisada no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, com julgamento em 20/04/2021.

[1] LOPES, João Batista. Natureza jurídica da convenção de condomínio. In: ALVIM, Arruda; CERQUEIRA CÉSAR, Joaquim Portes; ROSAS, Roberto (Coordenadores). Aspectos controvertidos do novo Código Civil.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 383

[2] § 1º, do art. 1.228, do Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002): “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (…)”