Marco Legal de Garantias – Projeto visa alterar condições de crédito

Em meados de novembro/2021, a Câmara dos Deputados recebeu o Projeto de Lei nº 4.188/2021 (“PL”), que trata do marco legal das garantias. Seu objetivo, em suma, é facilitar a obtenção de créditos com taxas menores, por meio da prestação de garantias.

O PL traz o conceito de “serviço de gestão especializada de garantias”, que serão prestados por pessoas jurídicas que atuarão como instituições responsáveis pela constituição, utilização, gestão, complementação e compartilhamento de garantias utilizadas em operações de crédito (“IGG” ou “Instituições Gestoras de Garantia”). Para melhor compreensão, a figura do IGG assemelha-se ao serviço prestado por corretora de seguros, no que diz respeito à intermediação entre instituição financeira e tomador do crédito.

Ou seja, a IGG não é e não poderá realizar atividade típica de instituição financeira, inclusive, operações de crédito, tratando-se de intermediadora entre tomador do crédito e prestador da garantia (mediante contrato de gestão), com as competências mencionadas acima.

Esse serviço efetuado pela IGG será regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (“CMN”), e supervisionado pelo Banco Central do Brasil (“BACEN”).

Ainda, o PL tem por objetivo alterar a lei nº 9.514/1997, que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. As principais alterações objetivam:

1. permitir que um imóvel alienado fiduciariamente seja submetido a nova alienação fiduciária ou a qualquer operação de crédito, independentemente de sua natureza, desde que (i) pelo mesmo fiduciante, (ii) o crédito seja concedido pela mesma instituição financeira; (iii) não existam obrigações com outros credores que estejam garantidas pelo mesmo imóvel. Atualmente, em virtude da transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, não é possível a realização de nova garantia até que a prestação seja integralmente paga.
2. que os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente. A hipoteca caiu em desuso ante seus procedimentos morosos, de modo que, ao possibilitar a execução extrajudicial dessa garantia, trará maior celeridade no procedimento;
3. vedar que o valor de um bem levado a leilão público para satisfação de uma garantia seja inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor do bem;
4. permitir a execução extrajudicial da garantia imobiliária em caso de concurso de credores;
5. instituir e regular o agente de garantia, que poderá atuar em qualquer garantia constituída, inclusive podendo executar a dívida, seja judicial ou extrajudicialmente.

A Lei nº 8.009/90 também foi objeto de alteração no PL. Tal lei trata da impenhorabilidade do bem de família, de modo que esse bem é protegido em qualquer processo de execução, seja de natureza civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, exceto: (i) financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel; (ii) em caso de credor de pensão alimentícia; (iii) cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas; (iv) execução de hipoteca sobre um imóvel oferecido como garantia real; (v) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória; e (vi) fiança concedida em contrato de locação.

Ou seja, para fins de constituição de garantia, a execução do imóvel fica restrita. Com o PL, o bem de família poderá ser executado quando oferecido como garantia real, independentemente da obrigação garantida ou da destinação dos recursos, mesmo quando a dívida for constituída em favor de terceiros.

Trata-se de PL que merece acompanhamento e, caso aprovado, de antemão traz muitas vantagens, não só ao tomador do crédito e as próprias instituições bancárias, como também para empresas terceiras que poderão atuar gestores de garantia.

O PL ainda depende de aprovação Congresso Nacional[1].

[1] CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO DE LEI PL 4188/2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2309053. Acesso em 04 de março de 2022.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.